l'union europeenne veut obliger les agents immobiliers a denoncer les clients soupconnes de blanchiment; or c'est leur enlever d'eventuels clients bien souvent avec de grandes fortunes; la delinquance financiere n'a aucune relation avec les faibles revenus ou les patrimoines reduits.
les agents d'affaire ou agents immobiliers sont le coeur de la delinquance financiere.
in journal le monde page 07 du jeudi 18 octobre 2001

article 1372 du code civil
lorsque volontairement on gere l'affaire d'autrui, soit que le coproprietaire connaisse la gestion, soit qu'il l'ignore, celui qui gere contracte l'engagement tacite de continuer la gestion qu'il a commencee, et de l'achever jusqu'a ce que le proprietaire soit en l'etat d'y pourvoir lui-meme; il doit se charger egalement de toutes les dependances de cette affaire.
il se soumet a toutes les obligations qui resulteraient d'un mandat expres que lui aurait donne le proprietaire.

la gestion d'affaire, qui implique l'intention du gerant d'agir pour le compte et dans l'interet du maitre d'affaire, est incompatible avec l'execution d'une obligation legale, en vertu de la decision de la Premiere Chambre Civile de la Cour de Cassation du 17 juillet 1996

Il en est de meme pour une obligation d'origine contractuelle, en vertu de la decision de la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation du 16 novembre 1976

le mandat de syndic est exclusif de l'application des regles de la gestion d'affaires, dans le cas de travaux non urgents ou non necessaires a la sauvegarde de l'immeuble, en vertu de la decision de la Troisieme Chambre Civile de la Cour de Cassation du 03 juin 1987

article 1382 du code civil
tout fait quelconque de l'homme qui cause a autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrive a le reparer.
Ainsi cette regle permet permet au coproprietaire qui a subi un dommage par la faute du syndic professionnel a lui demander reparation, a savoir
la non execution d'une decision d'assemblee generale hors delai de la validite du devis pour cause de hausse de prix,
Cour de Cassation Troisieme Chambre Civile en date du 14 avril et 13 juillet 1999
le prejudice personnel subi par le coproprietaire etant le sur-cout des travaux.
dans ce cas le lien de causalite entre la faute du syndic professionnel et le prejudice est evident; il peut etre moins evident; ll faudra un peu de reflexion pour le mettre a jour.
quant a la prescription elle est regie par l'article 2270 - 1 du code civil, a savoir
les actions en responsabilite civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans a compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.
dans le cas present la manifestation du dommage ou de son aggravation sera la reconnaissance judiciaire de la faute du syndic.
L'incompetence des syndics professionnels etant la source des fautes commises aux depens du coproprietaire, elles ne peuvent qu'etre nombreuses, a savoir
le non respect des regles edictees par la loi du 10 juillet 1965 et le decret d'application du 17 mars 1967, par le reglement de copropriete, ........
pour l'exemple on peut citer quelques cas, a savoir
absence de convocation d'assemblee generale annuelle
Cour de Cassation Troisieme Chambre Civile en date du 07 fevrier 1990
formalites de convocation irregulieres dont delai et documents d'information joints a l'ordre du jour
Cour d'Appel de Paris en date du 06 mars 1992
omission de convoquer un nouveau coproprietaire
Cour d'Appel de Paris en date du 10 decembre 1997
refus de notifier l'ordre du jour complementaire demande par un coproprietaire
Cour d'Appel de Paris en date du 09 octobre 1991
absence de notifications regulieres des decisions d'assemblee generale aux coproprietaires opposants ou defaillants
execution d'une decision d'assemblee generale portant atteinte a la destination de l'immeuble
Cour de Cassation Troisieme Chambre Civile en date du 08 octobre 1997
redaction par le syndic d'un faux proces-verbal d'assemblee
execution non conforme d'une decision d'assemblee generale generale
honoraires preleves sur un coproprietaire pour cause de mutation, de recouvrement de charges, ......
absence de budget previsionnel, ce qui est meme une faute penale, puisque le syndic professionnel n'a aucune autorisation pour percevoir des sommes d'argent, en violation de la loi penale du 02 janvier 1970 et son decret d'application du 22 juillet 1972.
Le syndicat de copropriete a ete admis a agir contre une faute du syndic professionnel concernant les parties privatives
Cour de Cassation Troisieme Chambre Civile en date du 13 novembre 1986
le syndic a ete reconnu responsable de ses fautes en tant que syndic sur la base de l'article 1382 du code civil devant chaque coproprietaire.
Cour de Cassation Troisieme Chambre Civile en date du 06 mars 1991

article 1383 du code civil
chacun est responsable du dommage qu'il a cause non seulement par son fait, mais encore par sa negligence ou par son imprudence.

article 1384 du code civil
on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est cause par le fait de personnes dont on doit repondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.

en vertu de l'article 04 du decret du 17 mars 1967 le lot de copropriete supporte le contentieux, tant pour les obligations que les droits; et des droits, il y en a a recuperer suite a la delinquance financiere des syndics professionnels; tel est le cas du syndic de fait, dont de nombreux groupes financiers n'ont pas respecte les regles lors de l'achat de cabinet immobilier en particulier.

delinquance financiere

l'absence d'un mandat regulier de syndic empeche, interrompt la capacite d'ester en justice, en vertu de l'article 370 du Nouveau Code de Procedure Civile ( Cassation, troisieme Chambre Civile, 14 avril 1999 ).
la decision de la Cour d'Appel de Paris, 23iéme Chambre B, en date du 26 juin 1998, met a la charge du syndic fautif les frais inherents a la designation de l'administrateur provisoire, frais et honoraires.
la notion de syndic de fait est etrangere a la loi du 10 juillet 1965.
le syndic n'avait pas convoque en temps opportun ( fin de mandat ) une assemblee generale pour la designation du syndic: le mandat est a duree determine, sans renouvellement par tacite reconduction.

penalisation de l'activite de syndic - responsabilite penale
les agences immobilieres sont soumis a la loi penale du 02 janvier 1970, exigeant un mandat; or la plupart du temps ce mandat est irregulier. la plupart du temps les conflits entre coproprietaires et syndic professionnel sont portes devant les juridictions civiles. Souvent ces dernieres pour proteger le syndicat de copropriete deboutent le coproprietaire malgre les textes juridiques en sa faveur, en consequence d'une faute professionnelle du syndic, faute non commise par le syndicat de copropriete; il est legitime de na pas condamner le syndicat de copropriete, prenant le risque de faire apparaitre le coproprietaire comme un geneur, qlors qu'il a les textes juridiques pour lui. Le syndicat de copropriete est une personne morale, pouvant etre considere comme incapable majeur par la necessite de syndic qui est responsable du desordre juridique.
alinea 3 de l'article 121 - 3 du code penal
il y a egalement delit, lorsque la loi le prevoit, en cas d'imprudence, de negligence ou de manquement a une obligation de prudence ou de securite prevue par la loi ou les reglements sauf si l'auteur des faits accomplis les diligences normales compte tenu, le cas echeant, de la nature de ses missions ou de ses fonctions, de ses competences ainsi que du pouvoir et des moyens dont il disposait.
manquement a une obligation de prudence:
un syndic a des obligations d'ordre public, aucun contrat ne peut deroger a cette obligation. l'auteur des faits n'a pas accompli les diligences normales:
les regles de gestion lui donnent pouvoir pour agir au nom du syndicat de copropriete.
nature de ses missions ou de ses fonctions, de ses competences:
le syndic, en tant que professionnel de la gestion immobiliere, ne peut pas ignorer les regles qui regissent les syndicats de copropriete; en sa decision du 02 fevrier 1999 la troisieme chambre civile de la cour de cassation a declare que le syndic avait un role de conseil aupres le syndicat de copropriete.
pouvoir et moyens dont la dite societe disposait:
le syndic connaissait la situation dans laquelle se trouvait le dit syndicat; il detiend les archives de la copropriete.
lire aussi jurisprudence et quelques articles du code penal dans collectif contre la delinquance financiere

La delinquance financiere dans les coproprietes, ayant pour source les agences immobilieres, syndics professionnels et meme certains coproprietaires, etant meconnue et sous-estimee, il serait bon que tous les coproprietaires puissent connaitre ces syndics indelicats pour aider a reperer la delinquance financiere dans leur copropriete, et meme aider les entreprises qui sont objet de racket; merci au nom de toutes les victimes ( potentielles, connues et inconnues ) de ce fleau que le neo-liberalisme voudrait banaliser.

De tres nombreux syndics de copropriete encaissent, pour leur profit personnel, notamment tout ou partie des produits financiers des sommes déposees par les mandants, entre autres moyens par l'intermediaire des comptes PIVOT, MIROIR et REFLET.
Cette perception s'effectue en violation, notamment des dispositions suivantes :
- Article 547 du code civil Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croit des animaux appartiennent au propriétaire par droit d'accession.
- Article 1936 du code civil Si la chose deposee a produit des fruits qui aient ete percus par le depositaire, il est oblige de les restituer. Il ne doit aucun interet de l'argent depose, si ce n'est du jour ou il a ete mis en demeure de faire la restitution.
Cet article a ete déclare applicable par la Cour d'Appel de Paris aux syndics de copropriete.
- Article 2236 du Code Civil ceux qui possedent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit.
Ainsi, le fermier, le depositaire, l'usufruitier, et tous autres qui detiennent precairement la chose du proprietaire, ne peuvent le prescrire.
- Article 2233 du code civil les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d'operer la prescription. la possession utile ne commence que lorsque la violence a cesse.
- L'article 6 de la Loi HOGUET.
La Cour de Cassation a rappele, dans un arret du 12 Juin 1991, que le syndic ne pouvait "ni demander, ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres renumerations a l'occasion des operations de gestion immobiliere, que celles dont les conditions de determination sont precises dans le contrat ou dans la decision de nomination.
- La decision de caractere general n°69.02 du Conseil National du Credit maintenue en vigueur par le reglement n°84.01 du Comite de la reglementation bancaire et financiere

Ce qui signifie que l'immense majorite des administrateurs de biens ont une gestion desequilibree. Ils comptent dans leurs benefices des sommes qu'ils doivent restituer, a quelques exceptions pres.
Ces sommes importantes, non provisionnees, sont des dettes non portees au passif du bilan. Elles representent souvent le double du benefice net (d'apres une étude statistique de l'ordre de 14,5% du chiffre d'affaires HT des gros cabinets) de nombreux copropriétaires sont abuses (sur le solvabilite de leur syndic) par les comptes de resultats et les bilans publies avec le visa d'un expert comptable ou d'un commissaire aux comptes.
Vous pouvez demander a 3615 LES BILANS les comptes publies par votre syndic (obligatoires pour les sociétés anonymes et sarl). S'il a encaisse des produits financiers ils figurent dans la rubrique "produits financiers" et vous pouvez lui reclamer la quote part revenant a votre copropriete.
voir la definition de l'escroquerie dans justice droit
in journal le Monde page 11 du samedi 28 novembre 1998 concernant les incapables majeurs un article le compte pivot, une pratique generale mais reprehensible concerne les coproprietes. L'Agence Judiciaire du Tresor donne son point de vue defavorable a ce compte, a savoir " constituer tant un abus de confiance qu'un exercice illegal de la profession de banquier et eventuellement un detournement de fonds par des personnes chargees d'une mission de service public. " Ces faits ont ete denonces au procureur de la Republique en application de l'article 40 du code de procedure penale.

Le Centre de Recherche Sociologique sur le Droit et les Institutions Penales ( Ministere de la Justice; CNRS ) a publie un document Les Couts du Crime en France ou on releve a ce propos une evaluation du blanchiment et de la dissimulation de revenus. Le journal Le Monde page 08 du dimanche 14 - lundi 15 janvier 1996 y fait reference dans un article intitule " L'essentiel du cout de la criminalite est du a la delinquance financiere. "

Dans son Onzieme Rapport ayant pour theme l'impot sur le revenu le Conseil des Impots comparent les revenus bruts categoriels declares 2818 milliards de francs a ceux de la Comptabilite Nationale 3586 milliards de francs, soit un ecart de 770 milliards de francs; en supposant que le tiers soit des revenus dissimules qui auraient ete imposes a la tranche marginale de 35%, on constate 90 milliards de francs de ressources fiscales en moins, de quoi aider a combler le deficit du Budget de l'Etat, de la Securite Sociale, et autres deficits; et que dire des degrevements fiscaux qui se retrouvent dans les Grandes Fortunes .............

Au hasard d'excursion touristique on peut apercevoir des chateaux abandonnes, sans etre delabres; pour un cout modeste en valeur absolu, eu egard a leur valeur de transaction, il est possible de demander au Service du Cadastre le nom du ou des proprietaires, derriere lequel se cache parfois une Grande Fortune en mal de recyclage d'argent sale, aidee par l'anonymat des agences immobilieres, et dont le domicile n'est pas proche pour etre une residence secondaire de fin de semaine.
Dans un article publie dans la revue du FMI, Survey, les experts Vito Tanzi et Peter Quirk evalue le volume d'argent noir blanchi a au moins 500 000 millions de dolar et constitue une menace pour l'equilibre financier mondial, une consequence de la globalisation de l'economie, danger de destabilisation de l'economie et de la vie politique de nombreux pays.

Source de la delinquance financiere.
l'appat du gain: le fric appelle le fric; les gros patrimoines et revenus eleves grossissent, les petits patrimoines et les faibles revenus diminuent.
la suppression de contraintes favorisent les groupes industriels et financiers deja implantes sur la scene internationale.
En juin 1996 le FMI estimait la delinquance financiere a 500 milliard de dollar, soit 2700 milliard de francs, soit encore 2% du PIB mondial, dont la moitie recycle au x USA. Selon le FMI la globalisation des marches financiers et la liberte croissante des mouvements de capitaux offraient " des moyens faciles pour blanchir de l'argent acquis illegalement." Selon Jihad Azour, expert international, l'interet de cette activite offre
- aux banques qui y participent 10 a 15 % de marges.
- aux intermediaires 25% de marges.

Liste des paradis fiscaux; abri discret pour argent douteux:
- les Iles Caraibes avec 30000 sieges sociaux et 500 banques
- Liechtenstein
- Luxenbourg
- Suisse
- Iles anglo-normandes Jersey et Guernesey
- Madere
- Gibraltar
- Monaco

or ces societes sont fournisseurs de services aux coproprietes; la loi hoguet interdit au syndic professionnel toute relation economique avec une entreprise dans laquelle il aurait des interets sans en informer l'assemblee generale des coproprietaires; par contre ces derniers n'ont aucun droit a la connaissance des actionnaires du cabinet d'administrateurs de biens.

article 39 du decret, d'ordre public par l'article 43 de la loi " toute convention entre le syndicat et le syndic, ses preposes, parents ou allies jusqu'au troisieme degre inclus, ou ceux de son conjoint au meme degre, doit etre specialement autorisee par une decision d'assemblee generale.
il en est de meme des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessus visees sont proprietaires ou associes, ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gerant, d'administrateur ou de directeur, de salarie ou de prepose."

avantages et inconvenients de l'absence de compte bancaire separe.
- sur-evaluation des fonds de roulement et des budgets previsionnels.
- differes dans la realisation des travaux.
- les delais de paiement aux entreprises realisant les travaux ont une tendance a l'allongement, jusqu'a ........... 180 jours ou 6 mois.
le sous-compte du compte principal du syndic professionnel n'est pas un compte bancaire separe; c'est un acte de tromperie a l'egard des coproprietaires meconnaissant la technique bancaire.
les produits financiers representent pour
les petits cabinets 10,6 % du chiffre d'affaires.
les gros cabinets 14;6% du chiffre d'affaires.
quant aux resultats le benefice est compose pour 40 % en moyenne par les produits financiers.
pour eviter l'ouverture d'un compte bancaire separe les syndics professionnels emploient l'argument fallacieux et mensonger de la complexite de gestion justifiant ainsi des honoraires supplementaires.
Activite commerciale et activite de gestion sont incompatibles par nature.

Pour connaitre les donnees comptables de l'agence immobiliere disponibles sur le serveur 3617 LSJ
cout 0,12 francs + 5 francs la minute
Le serveur demande le nom et l'adresse complete de l'agence immobiliere ou son numero syren.
Utiliser un logiciel qui memorise les pages minitel, en ligne ou par ecran; il faut compter un cout total de 50 francs environ.

Aide pour interpretrer les donnees ainsi recueillies.
Le Chiffre d'affaires = honoraires de transaction + honoraires de gestion de copropriete + revenu de location
Les couts d'exploitation = chiffre d'affaires - excedent brut d'exploitation
Resultat courant avant impot = excedent brut d'exploitation + revenus financiers = resultat net + impot
Actif circulant = valeurs realisables a long et court terme +
valeurs disponibles ( tresorerie )
Actif immobilise = immobilisations incorporelles ( fonds de commerce ) + immobilisations corporelles ( immeubles abritant le fonds de commerce et immeubles pour la location )
Les capitaux propres = capital social + reserves + benefices reportes
total dettes = montant des emprunts contractes pour acquisition immobiliere en profitant des deductions fiscales
Chaque annee la part amorti des emprunts passe dans les capitaux propres.

De quoi sont composes les capitaux propres ?
- actifs immobilises: fonds de commerce dont achat de clientele, cabinet immobilier.
- partie d'emprunt rembourse servant a la constitution d'un patrimoine.

De quoi sont composees les dettes ?
- avance bancaire et tresorerie placee en valeurs mobilieres.
- pret bancaire a court et tres court terme.
- pret bancaire a long et moyen terme financant l'achat d'un cabinet immobilier et l'immobilier de loisir.

Qu'est ce que c'est le chiffre d'affaire d'une agence immobiliere ?
- les revenus issus de la gestion du fonds de commerce, a savoir
les transactions immobilieres
la gestion pour les particuliers
la gestion de copropriete
- les revenus de location de l'immobilier de loisir

A quoi servent ces revenus ?
- les salaries
- la comptabilite informatique des coproprietes, sous-traite ou non
- entretien de l'immobilier de loisir
- remboursement d'emprunt pour l'immobilier de loisir

Qu'est ce qu'il reste ?
les benefices annuels avant deduction fiscale.
remarque: la gestion pour les particuliers peut aussi etre le recyclage d'argent noir.