notion de batiment
les emplacements de parcage sont ils un batiment distinct, car a un syndicat de copropriete correspond un syndic ?
selon la decision de la Cour de Cassation troisieme Chambre Civile en date du 23 janvier 1973, il n'y a pas pluralite de batiment lorsque un immeuble, meme s'il comporte deux numeros, a des fondations et un gros oeuvre communs ainsi qu'un local commun occupant l'integralite du rez de chaussee.
de meme selon la decision de la Cour d'Appel de Pau en date du , confirmee par la decision de la Cour de Cassation troisieme Chambre Civile en date du 26 fevrier 1997, l'unite du gros oeuvre empeche de constater l'existence de parties independantes et donc l'existence d'immeubles separes susceptibles de se constituer en syndicat
secondaire.
decision deja prise
il y a le principe selon lequel une assemblee generale ne peut revenir sur une decision anterieurement prise, a moins qu'il n'existe un element nouveau.
en effet une decision reguliere cree des droits et des obligations; selon le cas, droit de faire, droit de ne pas faire, obligation de faire, obligation de ne pas faire.
decision de la Cour d'Appel de Paris, 23ieme Chambre A, en date du 17 decembre 1997.
autorisation judiciaire de scission
selon la decision de la Cour de Cassation troisieme Chambre Civile en date du 14 mars 2001, et celle de la Cour de Cassation troisieme Chambre Civile en date du 29 janvier 1997, une decision judiciaire autorisant la scission ne peut pas s'opposer au refus du syndicat de copropriete dont la scission a ete demandee par le syndicat secondaire ou un coproprietaire.
mécontent du travail de son syndic, un copropriétaire lui demande, dans les formes et les délais légaux, d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale une question complémentaire concernant sa révocation. Le syndic néglige de tenir compte de cette
demande et obtient de l'assemblée le renouvellement de son mandat.
Saisis de cette affaire, les juges soulignent que le syndic n'avait pas à se faire juge de l'opportunité d'une question nouvelle.
Ils l'ont sanctionné en mettant à sa charge une indemnité et annulé l'assemblée générale (C. cass., 3e ch. civ., 12/6/02).
remboursement des dommages
la personne qui a subi un dommage doit etre rembourse dans son integralite, et etre replace dans la situation anterieure au dommage, pour reparer le prejudice provoque par le dommage, n'ayant aucune part de responsabilite dans le dommage, en reference a l'article 1382 du code civil.
concernant le remboursement integral des dommages par une societe d'assurances, la Cour de Cassation deuxieme chambre civile numero 01-00-200, numero 47P+B, a decide que la victime devait etre replace dans la situation ou elle se serait trouvee si le degat des eaux ne s'etait pas produit, sur la base de l'article 1382 du code civil.
un coproprietaire votant pour la decision est opposant si la decision n'a pas ete adoptee; de meme un coproprietaire votant contre la decision est opposant si la decision a ete adoptee.
cour de cassation troisieme chambre civile en date du 24 janvier 2001
article 1147 du code civil
l'intermediaire professionnel, negociateur et redacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent reunies toutes les conditions necessaires a l'efficacite juridique de la convention.
premiere chambre civile de la cour de cassation en date du 17 janvier 1995
meme a l'egard de la partie qui ne l'a pas mandate
premiere chambre civile de la cour de cassation en date du 25 novembre 1997
la responsabilite decennale de plein droit de l'architecte ne peut etre ecartee que par la preuve d'une cause etrangere
troisieme chambre civile de la cour de cassation en date du 17 fevrier 1983
le promoteur est tenu, meme en cas de vente forcee, d'une obligation de resultat de livrer des locaux et equipements exempts de vices
troisieme chambre civile de la cour de cassation en date du 21 novembre 1990
article 1146 du code civil
les dommages et interets ne sont dus que lorsque le debiteur est en demeure de remplir son obligation.
troubles de voisinage violation du principe nul ne peut causer a autrui un trouble anormal de voisinage Cour de cassation, troisieme Chambre Civile, en date du 28 fevrier 2001
lutte contre la polution sonore: decret du 31 decembre 1999
les emissions sonores doivent etre inferieures a 105 decibels,
necessitant des travaux d'insonorisation lorsque le niveau est superieur
a ce seuil.
in journal Le Monde page 10 du samedi 05 aout 2000
l'assemblee generale ne peut pas deliberer valablement sur une question qui n'etait pas a l'ordre du jour de la dite assemblee en vertu de l'article 13 du decret du 17 mars 1967. une telle decision ne peut pas etre executee pour vice de forme, et n'entraine aucune obligation pour les coproprietaires; elle est reputee non ecrite. Cour de Cassation, Troisieme Chambre Civile, en date du 29 mars 2000
le reglement de copropriete ne peut pas autoriser des travaux necessitant une decision de l'assemblee generale en vertu de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
une telle clause doit etre reputee non ecrite en vertu de l'article 43 de la dite loi, etant contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 25 b.
l'assemblee generale est le seul organe ayant competence pour prendre des decisionsdans le droit de la copropriete.
aucune stipulation, d'ordre general, du reglement de coproprietene peut deroger par anticipation a l'exigence d'une autorisation speciale, specifique, donnee par l'assemblee generale.
Cour de Cassation, Troisieme Chambre Civile, en date du 02 fevrier 1999.
il en est de meme quand le reglement de copropriete cree un syndicat secondaire, donne pouvoir au president du conseil syndical de representer le dit syndicat secondaire au syndicat principal, meme si le reglement de copropriete a ete redige par un expert judiciaire en copropriete, le dit reglement de copropriete ayant de nombreuses regles
copiees de la loi du 10 juillet 1965 et du decret du 17 mars 1967, afin d'augmenter les honoraires du dit expert renumere a la page.
en effet seul le syndic peut representer le syndicat de copropriete en vertu de l'article 18 de la dite loi, ou la creation du syndicat secondaire est reservee a l'assemblee speciale des coproprietaires en vertu de l'article 27 de la dite loi.
si les appareils menagers courants et meme un piano droit ont une largeur inferieure, cela n'est pas necessairement le cas de tous les meubles ou autres objets, dont la manoeuvre exige, en outre, d'autant plus de marge laterale que leurs dimensions sont grandes.
la solution de recours aux techniques modernes de demenagement par les fenetres pour tout meubles ou objets ayant des dimensions superieures a 70 cm, voire moins, selon l'epaisseur de la rampe, n'est pas satisfaisante et constituerait, en tout cas, une restriction aux droits des coproprietaires quant a l'utilisation des parties communes.
L'attention que l'on doit porter a l'age de certains occupants de l'immeuble et, notamment, a la situation de l'un d'eux, souffrant d'une affection cardiaque, ces situations purement personnelles ne peuvent permettre d'imposer a l'ensemble des coproprietaires une restriction a l'usage des parties communes.
La circulaire du 13 decembre 1982, mentionnee dans un autre arret de la 23ieme Chambre B de la Cour du 21 fevrier 1992 et qui admettait une largeur de 0.76 metre dans les parties droites d'un escalier, ne saurait s'appliquer a tous les cas d'espece, qui sont tous des cas particuliers, avec des elements propres.
Qu'au demeurant, la circulaire evoquee preconise de preserver une largeur d'escalier de 0.80 metre et ne prend en compte que les imperatifs de securite et non d'autres d'elements comme l'aspect esthetique ou la commodite de tous usages, le precedent invoque ne pouvant pas etre determinant dans le cas d'espece.
Cour d'appel de Paris, 23ieme Chambre B, 04 mai 2000
La designation des membres du bureau d'une assemblee generale ne peut resulter que d'une decision votee par celle-ci.
Cour de Cassation, Troisieme Chambre Civile, 14 janvier 1998
Cour d'Appel de Verailles, Quatrieme Chambre Civile, 02 juin 1998
Chaque resolution doit indiquer le resultat du vote, a savoir preciser les opposants et defaillants.
Cour d'Appel de Paris, Dix Neuvieme Chambre B, 11 decembre 1997
le tribunal d'instance de Montpellier annule une convention pour la pose d'une antenne entre SFR et un syndicat de copropriete gere par un syndic benevole, les syndics professionnels etant attires par le fric, au motif que ce dernier n'avait ete informe des dangers eventuels.
il appartiend de faire une application du principe de precaution.
La SFR professionnelle, qui connaissait parfaitement les problemes souleves par les scientifiques sur les repercussions de ce genre d'installation sur la sante humaine, se devait d'informer son cocontractant.
en ne le faisant pas SFR a commis une reticence dolosive qui justifie la nullite du contrat.
en effet s'il avait ete exactement informe, le syndicat de copropriete n'aurait pas pris la decision de signer cette convention.
in journal le monde page 10 du jeudi 10 mai 2001
notion de faute lourde et deni de justice
toute deficience caracterisee par un fait ou une serie de faits traduisant l'inaptitude du service public de la justice a remplir la mission dont il est investi constitue desormais une faute lourde et justifie l'indemnisation.
La faute lourde au sens general du terme et le deni de justice concernent:
- manquements de magistrats a leur mission
- manquement de l'Etat a son devoir de protection juridictionnelle de l'individu
in journal le monde page 11 du dimanche 25 - lundi 26 fevrier 2001
Notion d'ordre public
article 06 du code civil
on ne peut deroger, par des conventions particulieres, aux lois qui interessent l'ordre public et les bonnes moeurs.
Tel est le cas de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour les coproprietes existantes avant le vote de la dite loi, le reglement de copropriete est frequemment hors norme; aussi faudrait il proceder a une mise a jour.
quand une assignation est portee devant un juge incompetent
- le delai de deux mois est valablement interrompu
- le juge doit renvoye l'affaire devant la juridiction competente, en vertu de l'article 97 du Nouveau Code Procedure Civile, sauf contredit, l'action se poursuit devant le juge competent sans qu'il y ait a proceder a une nouvelle assignation.
Cour de Cassation, Troisieme Chambre Civile, 08 juillet 1998
opposition sur le paiement du prix de vente
- reference a l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965
- les creances du syndicat doivent etre liquides et exigibles a la date de la mutation en vertu de l'article 5 - 1 du decret
- l'opposition doit enoncer le montant et causes des creances du syndicat
1)pour l'annee courante et les deux annees anterieures
2)pour les deux annees anterieures aux deux dernieres annees echues
enfin les creances de toute nature
3)garanties par une hypotheque legale et non comprises dans les creances privilegiees precedentes
4)les creances non comprises dans les creances precedentes
cour d'appel de paris, 14ieme chambre B, 12 juin 1999
l'opposition au prix de vente devant etre faite par exploit d'huissier, une lettre simple, meme avec accusee de receptionr, n'a aucun effet.
cour de cassation, troisieme chambre civile, 18 decembre 1996
la convention entre vendeur et acheteur relative au paiement des charges est inopposable au syndicat de copropriete, tiers dans cet accord.
cour d'appel de paris, 23ieme chambre A, 16 octobre 1996
une creance est liquide et exigible lorsqu'elle a donne lieu a appel de fonds suite a execution de decision d'assemblee generale valide.
est redevable de la creance liquide et exigible celui qui a qualite de coproprietaire au moment de l'appel de fonds
cour d'appel de paris, 8ieme chambre B, 21 novembre 1996
meme si les travaux sont realises plus tard
cour d'appel de paris, 23ieme chambre A, 12 fevrier 1997
les murs d'un batiment constituent des parties communes speciales, a savoir
specifiques a un batiment
cour d'appel de paris, 23ieme chambre A, 02 octobre 1996
le reglement de copropriete peut ecarter de la contribution a certaines charges les lots qui par leur configuration ou situation, sont etrangers a celles-ci.
cour de cassation, troisieme chambre civile, 18 decembre 1996
les charges communes speciales sont associees aux lots concernes
les charges communes generales concernent tous les lots en proportion de la quote part dans les parties communes
alors que le revetement a usage privatif des parties communes est privatif, l'etancheite des parties communes reste partie commune
cour d'appel de chambery, 29 juin 1993
cour de cassation, troisieme chambre civile, 18 decembre 1996
le revetement a usage de partie commune, comme le plafond de garage, reste partie commune; son entretien releve de la conservation de partie commune
cour d'appel de versailles
cour de cassation, troisieme chambre civile, 17 decembre 1996
la destination de l'immeuble etant residence unite de retraite dont le reglement de copropriete la decrit comme ensemble immobilier ayant des logements individuels et des services communs telles les salles communes donnant a chaque lot la possibilite de l'usage de ces parties communes.
cour d'appel d'aix en provence, 16 octobre 1990
cour d'appel d'aix en provence, quatrieme chambre, 18 janvier 1996
confirme par la cour de cassation, troisieme chambre civile, 10 mars 1993
le reglement de copropriete etant un contrat vis a vis de chacun, le coproprietaire ne respectant pas les obligations resultant de ce document contractuel, il est responsable a l'encontre des autres coproprietaires pour inexecution de ce contrat, en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
cour de cassation, troisieme chambre civile, 25 mars 1998
son action constituant un interet legitime a agir
cour de cassation, troisieme chambre civile, 30 juin 1992
cour de cassation, troisieme chambre civile, 30 juin 1993
un mandat irregulier empeche le syndic de percevoir des honoraires; il commet une faute en demandant des honoraires pour la gestion de fait, et en consequence il doit reparation en restituant la somme induement percue.
cour d'appel de paris, 23ieme chambre A, 25 novembre 1998
fusion d'une societe exercant la fonction de syndic avec une autre societe
location gerance
le mandat de syndic n'est pas transmissible.
cour d'appel de paris, 15ieme chambre B, 14 janvier 1999
quand un syndic professionnel commet une faute entrainant la nullite de son mandat, l'unique sanction est la non validite de ses honoraires; dans le cas contraire il sera tente de re-commencer, et re-commencera a n'en pas douter une seule seconde.
la demande en paiement de charges de copropriete impayees doit etre
accompagnee de la justification du vote de ces charges par l'assemblee
generale et de leurs repartition entre les divers coproprietaires, en vertu
de la decision de la troisieme chambre civile de la cour de cassation en
date du 04 decembre 1996.
la convention passee entre l'acquereur et le vendeur relative au paiement des
travaux n'est pas opposable au syndicat de copropriete, en raison du
principe relatif des contrats fixe par l'article 1165 du code civil.
une creance est liquide et exigible lorsqu'elle a donne lieu a un appel de
fonds; en est redevable celui qui a la qualite de coproprietairea la date a
laquelle l'appel de fonds a ete demande.
cour d'appel de paris, troisieme chambre B, 06 fevrier 1997
cour d'appel de paris huitieme chambre B, 21 novembre 1996
cour d'appel de paris, 23ieme chambre A, 16 octobre 1996
cour d'appel de paris huitieme chambre B, 31 octobre 1996
cour d'appel de paris 23ieme chambre A, 12 fevrier 1997
la date de l'appel de fonds predomine par rapport a celle de la decision de
l'assemblee generale, cour d'appel de paris, huitiemme chambre B, 31 octobre
1996.
selon un arret du 29 juin 1993 de la cour d'appel de chambery le gros oeuvre
et la couche d'etancheite sont partie communes, alors que le revetement
superficiel est privatif, confirme par la cour de cassation , troisieme
chambre civile, 18 decembre 1996.
en sa decision du 25 mars 1997 la cour de cassation approuve le tribunal qui
a retenu a bon droit que le coproprietaire n'etait pas engage a titre
personnel par le contrat de syndic, et que le syndic ne justifiait pas avoir
agi pour le compte de ce coproprietaire; qu'il n'y avait pas a tenir compte
des decisions de l'assemblee generale des coproprietaires etrangere au
litige entre parties; des lors le syndic ne justifiait d'aucun droit a
prelevement d'honoraires sur l'indemnite revenant au coproprietaire a la
suite du sinistre affectant les parties privatives de son lot.
le syndic manque a son devoir de conseil en ne suggerant pas a l'assemblee
generale d'exercer une action en resposabilite contre le promoteur, les
constructeurs et les fautifs. le syndic commet une faute en faisant proceder
a la reparation des desordres aux frais du syndicat de copropriete, sans
indiquer a ce dernier qu'il pouvait agir contre les auteurs de ces desordres.
decision de la troisieme Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du
26 fevrier 1997.
changement d'usage d'un lot
cour de cassation, 3ieme chambre civile, 10 novembre 1998
la notion d'indemnite pour services rendus ne peut aucunement se justifier, ayant commis une faute dont il est penalement responsable par la loi du 02 janvier 1970 et son decret d'application du 20 juillet 1972, ayant l'obligation penale de respecter les regles de gestion du syndicat de copropriete.
en vertu de l'article 25f de la loi du 10 juillet 1965 en cas de changement d'usage des parties privatives d'un lot, la modification de la repartition des charges entraines par les services collectifs et les elements d'equipements communs conformement a l'article 10- 1 de la dite loi peut etre decidee a la majorite des coproprietaires en vertu de l'article 11 de la dite loi.
le changement d'usage n'est ni creation ni suppression d'un lot; il n'a aucune consequence sur la quote part de propriete indivise dans les parties communes dont ce lot est dote.
decision de la Cour de Cassation, troisieme Chambre Civile, en date du 22
juillet 1998.