Je suis copropriétaire et j'aimerais savoir si c'est obligatoire de laisser les clés au gardien et si celui-ci peut venir sans autorisation chez moi avec une équipe s'occupant de mettre du produit pour les cafards.
ils doivent prendre rendez vous en vertu de l'alinea 03 de l'article 09 de la loi du 10 juillet 1965; en cas d'impossilite vous pourrez remetre les cles a une personne de confiance qui a ainsi un mandat pour vous representer et autoriser l'acces a votre appartement.

Lors d'une AG de copropriete, la fixation du montant des marches et contrats a partir duquel la consultation du Conseil Syndical et une mise en concurrence sont rendues obligatoires (Art 21 SRU 1965) a ete fixe a 762,25 euros (sans precise Hors Taxes ou T.T.C.).
Recemment il a ete fait appel au Conseil Syndical afin d'approuver un Devis d'entretiens des espaces verts d'un montant TTC de plus de 1900,00 euros TTC. Le Conseil Syndical a donne son approbation sans en referer a l'ensemble des coproprietaires. (Un seul devis presente au membres du Conseil Syndical)
le syndic a execute des depenses non prevues par le budget previsionnel et non decidees par l'assemblee generale; refusez toute approbation des comptes pour eviter de valider une depense non decidee par l'assemblee generale, et agissez contre ce syndic pour qu'il prenne a sa charge les depenses non autorisees.

Je ne paye plus les honoraires demande par mon syndic de copropriete et ce depuis 6 mois car je considere que celui ci ne rempli pas son role.
Non application du reglement interieur ( tellement que l'on n'a pas envie de loger dans un tel endroit )
Nettoyage devant etre effectue par un organisme et qui ne l'ai pas ( ou alors en dessous de tout )
Maintenant il est evident qu'en refusant de payer , je me met en difficulté, alors que me conseiller vous ?
D'avance merci.
on comprend votre position, les syndics professionnels etant incompetents.
dans votre cas il y a au moins violation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
le syndic representant le syndicat de copropriete, il vous faudra assigner devant le Tribunal d'Instance sans avocat celui-ci en violation du dit article, demandant la revocation du syndic et la nomination d'un coproprietaire pour convoquer une assemblee generale afin de nommer un coproprietaire syndic, aide par les autres coproprietaires; chaque annee la fonction de syndic pourra etre exerce par un coproprietaire different, pour eviter la dictature d'un coproprietaire, en vertu de l'article 02 de la loi numero 85 - 99 du 25 janvier 1985, autorisant le juge a nommer un coproprietaire pour une mission occasionnelle, a savoir dans le cas present convoquer une assemblee generale pour nommer un coproprietaire syndic.

Ayant vendu un studio à Paris, la procédure s'est déroulée normalement jusqu'au moment du versement du chèque de l'acquéreur.
Un document émanant du syndic est arrivé chez mon notaire " Mutation à titre onéreux ", pour qu'il défalque du montant ce qui suit.
Sur ce document était indiqué certains frais qui devaient être retenus :
- Provision des charges du 1er trimestre 2000 1200.00 F
- Frais de questionnaire 964.80 F
- Frais de clôture de compte 964.80 F
- Provision sur procédure "Affaire ...." 9302.18 F
Je pense que les 3 premiers postes sont normaux... Ai je raison ?
Par contre le poste "Provision sur procédure", je le conteste complètement.
Cette affaire très ancienne est en justice, pour des questions de fuites entre copropriétaires; affaire dans laquelle la copropriété n'aurait jamais dû être impliquée à mon avis, mais les choses sont ainsi !!!
Lors de la dernière assemblée générale, il a été voté une participation de 42000.00 F de la copropriété pour clore ce différend et payer les travaux à concurrence de 50%, le reste étant à la charge des locataires et propriétaire concernés.
Pour ce qui me concerne, et compte tenu de ma quote part, le montant n'aurait pu dépasser 42000.00 F /40/1000ème = 1680 F env.
A ce jour, la justification du syndic pour ces 9302.18 F repose sur une information que l'avocat aurait donnée et qui pourrait aboutir à ce montant, compte tenu des indemnités que l'autre partie aurait demandé, en appel !!!!!!
Mes questions :
- Est - il normal qu'une telle retenue soit faite sans autre explication ?
- Aucun justificatif ne m'a été envoyé
- Faisant partie du conseil syndical, aucune information ne m'a été donnée à ce sujet
- Quid des décisions de l'assemblée générale, qui n'a pas donnée son aval à de telles demandes, si c'est le cas
- Aucune décision n'est arrêtée, et pour cause...l'affaire n'est pas jugée
- Est ce que normalement, le nouvel acquéreur ne prend pas en charge les actifs et les passifs de la situation
Je dois préciser malgré tout que mon notaire... a laissé passer dans l'acte de vente :
"" Il est précisé que .... acquittera sur les fonds de la présente vente la provision de 9302.18 F, demandés par le syndic sur l'affaire .... """
Evidemment c'est une erreur à mon sens... mais peut on toutefois demander réparation de cette procédure quelque peu hasardeuse ?

vous pouvez tout contester car le syndic ne peut pas demander des honoraires a un coproprietaire en absence de mandat exige par par l'article 06 de la loi du 02 janvier 1970 et son decret d'application du 20 juillet 1992.
il ne peut demander des provisions que sur la base du budget previsionnel .
l'article 32 du decret du 17 mars 1967 oblige le syndic a tenir a jour les listes des coproprietaires; en consequence les mutations de coproprietaires sont le lot de ses obligations dont il recoit des honoraires du syndic de copropriete.
le syndic engage sa responsabilite penale en vertu de l'article 121 - 3 du code penal pour manquement a ses obligations.
vous pouvez deposer une plainte avec constitution de partie civile devant le nouveau premier juge d'instruction Renaud Van Ruymbeke de la section delinquance astucieuse du nouveau pole financier de la Cour d'Appel de Paris.
quel est ce syndic ?

Je suis syndic bénévole depuis 1 mois. Les 2 autres copropriétaires veulent revoir la façon de répartir les charges. Celles-ci l'étaient au prorata des millièmes de chacun jusqu'à présent, comme le stipule notre réglement de copropriété. Mais il est vrai que cela n'est pas toujours logique. La consommation de courant électrique dans le couloir de notre petit immeuble, ou la réfection de la cour collective, la réparation de l'interphone, tout ceci bénéficie aussi bien au propriétaire d'un appartement de 80 m2 qu'à celui d'un 40 m2; ces charges devraient donc être divisées par le nombre de logement et non par les millièmes de chacun. Peut-on changer le règlement de copropriété ? De quelle façon ? Consécutivement au décès de la personne gérant à titre professionnel le syndic de notre copropriété, un administrateur judiciaire a été nommé pour liquider les affaires de cette personne. Ils a notamment organisé l'AG des copropriétaires pour l'année 1999 et pour nommer un nouveau syndic. Je suis donc maintenant syndic bénévole. J'ai reçu de cet administrateur un paquet de factures impayées, pour la période mars à décembre 1999. Je dois également faire le décompte des charges pour 1999. Surprise, j'ai reçu un courrier m'informant que les frais de sa mission (laquelle?) incomberont à la copropriété. Est-ce légale ? Devons-nous payer, et sur quelle base ?

vous avez choisi la gestion benevole et c'est un tres bon choix. il est plus logique de lier la repartition des charges aux metres carres de parties privatives qu'a l'unite d'occupation. quand la surface est grande, il y a davantage d'occuppants, et partant davantage d'utilisateurs d'interphone, eclairage de parties communes, .... C'est la quantite consommee qui varie en fonction du nombre d'occuppants et de la surface des parties privatives, et donc des milliemes. quant aux frais de mission de l'administrateur judiciaire, c'est le terme pudique de ses honoraires, qui devraient etre pris en charge par le cabinet immobilier, etant responsable de la rupture des relations contractuelles avec le syndicat de copropriete. malheureusement les agences immobilieres refusent d'engager leur responsabilite penale pour faute professionnelle; d'ou la necessite d'une plainte avec constitution de partie civile aupres du juge d'instruction. Et de plus le syndic n'a pas fait le travail de gestion, bien qu'il ait encaisse les honoraires.

Ou peut-on trouver les textes, jurisprudence comprise, donnant les regles de gestion d'une copropriete par un syndic benevole, autre que la loi de juillet 1965 et du decret de mars 1967 (site Web, publication juridique...), notamment sur les points suivants :
- qui peut etre syndic benevole : proprietaire, personne etrangere ?
- si c'est un proprietaire, perd-il son droit de vote ?
- domiciliation du syndic benevole chez un coproprietaire qui habite ailleurs que la copropriete (autre commune eloignee) ?
- Le syndicat cooperatif doit-il etre declare dans le reglement de copropriete, ou peut-il etre implicite surtout en cas de petite copropriete (3 lots) ?
- Est-il legal qu'un reglement de copropriete prevoit un droit de preemption des proprietaires sur les autres lots de la copropriete ?

article 28 du decret " les fonctions de syndic peuvent etre assumees par toute personne physique ou morale"; donc un coproprietaire peut exercer les fonctions de syndic; la fonction de syndic benevole ne peut etre exercee que par un coproprietaire, et non par une personne etrangere a la copropriete; ou alors celle-ci doit presenter des garanties, et on est ramene au cas du syndic qu'on dit et qui se pretend professionnel, mais l'experience prouve qu'il n'en est rien, on pourrait dire professionnel de la delinquance financiere ( loi hoguet ). en assemblee generale il est coproprietaire, pouvant voter et gardant cette qualite; il est coproprietaire exercant les qualites de syndic, c'est a dire executant les decisions d'assemblee generale ( article 17 et 18 de la loi; la domiciliation du syndicat de copropriete est l'immeuble, et dans ce cas il peut etre judicieux d'installer une boite a lettres specialement pour le syndicat de copropriete a proximite de celles des autres coproprietaires; quant au syndicat cooperatif en vertu de l'article 14 de la loi:" le reglement de copropriete doit expressement prevoir cette modalite de gestion " et la majorite de l'article 25 suffit; sinon la decision de creer un syndicat cooperatif exige la majorite de l'article 26. la preemption est reserve a l'occuppant; le coproprietaire a liberte de contracter avec qui que ce soit; le reglemement de copropriete est un accord sur les parties communes; le coproprietaire dispose des parties privatives, respectant la destination de l'immeuble ( article 8 et 9 de la loi, d'ordre public par l'article 43 de la meme loi. votre copropriete ayant 3 lots conjuguent facilite et difficulte selon l'humeur des 3 coproprietaires.

Expiration du mandat d'un syndic.
Je suis coproprietaire d'une petite copropriete gere par un syndic professionel.
Ce syndic a (avait ?) un mandat de 1 an, pour l'annee 97.
Ce mandat avait ete vote en A.G en 96.
Ce syndic n'a pas, alors qu'il devait le faire, convoque d'A.G en 97.
Il n'y a donc eut aucune A.G en 97 et donc le mandat du syndic a expire fin 97.
Comme c'est une petite copropriete, nous souhaitons avoir un syndic non professionel.
D'apres notre reglement de copropriete, le president du conseil syndical peut, apres une mise en demeure infructeuse, convoquer l'A.G.
dans notre cas, il n'y a pas eut mise en demeure aupres du syndic pour convoquer l'AG, mais la loi obligait le syndic a au moins une convocation annuelle, ce qu'il n'a pas fait.
Est ce que le president du C.S. peut convoquer l'A.G directement ou faut-il mettre en demeure le syndic de le faire, et dans quelle condition ?

Si le syndicat de copropriete a un syndic, ce dernier a obligation de convoquer une assemblee generale " au moins une fois par an " conformement a l'article 7 du decret du 17 mars 1967, savoir
alinea 1: " dans tout syndicat de copropriete il est tenu au moins une fois chaque annee une assemblee generale des coproprietaires."
alinea 2: " l'assemblee generale est convoquee par le syndic."
ces deux obligations sont d'ordre public par l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965. le syndic ne peut pas refuser de convoquer une assemblee generale dans les deux cas suivants conformement a l'alinea 1 de l'article 8 du decret:
- si le conseil syndical la demande, elle est de droit; si le syndic n'execute pas cette demande, apres mise en demeure pendant plus de huit jours, le president du conseil syndical peut la convoquer.
- si au moins un coproprietaire representant au moins un quart des voix de tous les coproprietaires la demande au syndic; en cas de non execution de cette obligation, en absence de conseil syndical ou si les membres ne sont pas nommes, c'est l'application de l'article 50 du decret, " le president du Tribunal de Grande Instance, stutuant en matiere de refere, peut, a la requete de tout coproprietaire, habiliter un coproprietaire a l'effet de convoquer l'assemblee generale. dans ce cas il peut charger ce mandataire de presider l'assemblee. une mise en demeure, restee infructueuse pendant plus de huit jours, faite au syndic et, le cas echeant, au president du conseil syndical, doit preceder l'assignation a peine d'irrecevabilite. celle-ci est delivree au syndic et, le cas echeant, au president du conseil syndical."

si le syndicat de copropriete n'a pas de syndic, c'est l'application de l'article 46 du decret, et de l'article 28 du decret pour la nomination d'un coproprietaire.

dans le cas ou le president du Tribunal de Grande Instance ne redige pas la requete a cet effet, que faire ?
on peut penser a faire reconnaitre l'absence de syndic regulierement nomme, a savoir souvent denoncer un syndic de fait par une assignation aupres du Tribunal d'Instance, et la nomination d'un syndic est du seul ressort du president du Trubunal de Grande Instance, la loi n'ayant pas prevue d'autres cas.

dans votre cas verifier la date de la derniere assemblee generale de nomination de syndic.
l'absence de syndic vous oblige a passer par l'article 46 et 28; si le syndic veut se maintenir en place, l'assigner en justice; il sera possible de vous aider a rediger l'assignation, la presence d'un avocat n'est pas necessaire, ce qui est le plus cher; les frais d'huissier sont tarifes aux environs de deux cent francs.

Nous avons la grille de notre parking en panne depuis plusieurs mois. Deux expertises ont eu lieu dans le cadre de l'assurance dommage ouvrage. L'expert de la cie d'assurance du promoteur estime que la panne est du a un defaut d'entretien ( alors que l'entreprise a ete appelee et est venue plusieurs fois) et a une malfaçon. L'entreprise ayant realisee l'installation a depose le bilan. Le Conseil syndical a t'il le pouvoir de faire faire la remise en etat de la grille et la faire prendre en charge dans le cadre de l'assurance dommage ouvrage.

s'il y a defaut d'entretien le syndic a commis une faute professionnelle en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965; les dommages doivent etre en consequence pris en charge par la responsabilite civile du syndic. La malfacon peut etre imputee au syndic pour defaut de surveillance des travaux d'installation et absence de recours pour malfacon. Le conseil syndical n'a aucune personnalite civile. adoptez la gestion syndic benevole ou le syndicat cooperatif de copropriete, aide d'un architecte pour la surveillance technique de l'immeuble.

PROJET D'ASCENSEUR ENVISAGE PAR LA COPROPRIETE dans un IMMEUBLE DE 4 etages

1) Un premier projet d'installation d'ascenseur a ete vote en 1997. L'ascenseur devait etre installe sur une facade exterieure donnant sur une cour fermee
2) Refus de ce projet par les monuments de France en date du 3 MARS1998
3) elaboration d'un nouveau projet.
L'ascenseur sur recommandation des monuments de France doit passer par d'anciens WC situes a l'exterieur des appartements sur les paliers d'etage. Ses WC ne sont plus utilises par les habitants actuels sauf au 3ieme etage par une locataire.
4) Le 30 septembre 98 courrier du syndic de copropriete nous indiquant que le proprietaire de l'appartement du 3ieme etage nous donne son accord pour l'installation d'une cage d'ascenseur passant par les WC de palier qu'utilise sa locataire.
4) Premier vote pour ce nouveau projet le 1er MARS 1999 La majorite des 2 / 3 des voix du syndicat n'est pas atteinte, mais plus de la moitie des coproprietaires presents ou representes totalisant ensemble plus des 2/3 des voix des presents ou representes ayant vote pour l'installation de l'ascenseur selon le nouveau projet une nouvelle assemblee est convoquee pour le 1er AVRIL 1999 Le proprietaire de l'appartement du 3ieme etage la SCI ...... vote favorablement pour ce projet passant par les WC exterieurs (sa locataire utilise actuellement ses WC. Cette derniere a actuellement + de 80 ans et a un loyer regi par la loi de 48).
5) Deuxieme vote et acceptation definitive de ce projet le 1er AVRIL1999
6) Le 29 JUIN relance du syndic aupres de la SCI ... pour connaitre la date de creation des WC chez sa locataire.
7) Les travaux d'ascenseur commencent 13 SEPTEMBRE 1999 sur instruction du syndic de copropriete. Destruction des anciens WC.
8) Le 13 septembre arret des travaux au 3ieme etage par la locataire.
La SCI ... n'a pas realise les travaux d'amenagement d'un WC privatif pour sa locataire et donc se veut plus liberer l'espace necessaire a la construction de l'ascenseur.
9) Lettre de la SCI ... le 15 SEPtemBRE 1999 au syndic pour l'informer qu'il ne lui est pas possible d'effectuer les travaux envisages dans l'appartement dont il est proprietaire et qu'il souhaite garder pour sa locataire le droit de jouissance des toilettes sises a l'etage.
10) Le 22 SEPTEMBRE information du syndic a l'ensemble des coproprietaires de la situation
Pouvons nous envisager un recours en justice contre le proprietaire du 3ieme etage ? Quels sont les dommages et interets que nous pouvons reclamer pour les prejudices subis: entrave a une decision de la copropriete, arret des travaux et desagrements occasionnes par les habitants de l'immeuble (gravats devant nos portes d'entree + odeur nauseabonde suite a l'ouverture pour les travaux d'une fosse au rez de chaussee) 1.Y a t il faute du syndic? Ce dernier a fait commencer les travaux sans s'etre assure que le proprietaire du 3ieme etage avait libere le local necessaire a la construction de l'ascenseur.
Néanmoins, il a pris le soin de reclamer les 3 appels de fonds pour le reglement de l'ascenseur. Pour notre part nous avons regle pour les travaux les sommes de F 24 640, 00 sur un total de 42 200 env. alors que la situation des travaux est bloquee.
2.Depuis le 13 septembre nous avons des gravats devant nos habitations.
3.Un essai de negociation a l'amiable a ete tente sans succes avec le proprietaire. (Participation financiere partielle des coproprietaires a la construction du WC chez la locataire du 3ieme. )
4.Devons-nous faire constater les faits par huissier?

voici les consequences de la privatisation: la destruction des services collectifs; pour son confort personnel on oublie le service minimun auquel toute personne a droit. la decision d'installation est adoptee selon les formes definies par les textes juridiques.mais cette decision est inaplicable du fait de l'absence de decision pour supprimer le service collectif des wc parties communes d'autant plus que l'unanimite est requise pour aliener les parties communes " dont la conservation est necessaire au respect de la destination de l'immeuble" en vertu du dernier alinier de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 presente sur le site ci-dessous, la destination de l'immeuble etant un immeuble d'habitation ou l'absence de wc ne peut etre tolere. le syndic a commis une faute professionnelle, car representant du syndicat de copropriete dans tous les actes civils et en justice il doit defendre les droits du syndicat de copropriete sur les parties communes. en plus il encaisse sur son compte courant les interets des appels de fonds deja verses par les coproprietaires. il provoque par son incurie et son incompetence des desagrements aux coproprietaires du fait de l'arret des travaux, ces travaux etant necessaires pour l'installation de l'ascenceur.

Dans notre copropriete, deux coproprietaires, un proprietaire d'un tabac, l'autre d'un cabaret genre peep-show, ont construit il y a de cela une dizaine d'annees des baraques dans la cour sans aucune autorisation, ni regularisation. De nouveaux coproprietaires s'etonnent et demandent des explications. Contre toute attente, le syndic refuse dans un premier temps de faire quelque chose contre ces deux coproprietaires puis dans un second pretend qu'il n'y a rien a faire puisqu'il y a plus de dix ans que ces baraques en dur ont ete construites. Enfin, au bout de deux ans, il envoie une lettre simple et repond au conseil syndical qu'il n'y a rien a faire si ce n'est lancer une procedure qui prendra du temps. Les anciens coproprietaires ne sont pas d'accord car ils craignent des represailles du coproprietaire du cabaret qui visiblement a toujours eu l'habitude de faire ce qu'il voulait. Quelle serait la meilleure demarche a suivre ? Peut-on "legaliser" ces constructions illegales (et faut-il redefinir les milliemes ? )

les parties communes sont inalienables en vertu des articles 4 et 6 de la loi du 10 juillet 1965 presente sur le site ci-dessous.; de plus il est necessaire d'une autorisation d'assemblee generale pour effectuer des travaux affectant les parties communes en vertu de l'article 25 b) de la dite loi. le syndic a commis une faute professionnelle, car representant le syndicat de copropriete dans tous les actes civils et en justice en vertu de l'article 18 de la dite loi, il est responsable des interets du syndicat de copropriete concernant les parties communes. l'unique solution est la procedure judiciaire, car le droit des affaires ne peut pas empieter sur le droit de la copropriete. si le cabaret et le tabac n'ont pas assez de place, ils le savaient lors de leur installation, et doivent chercher ailleurs des lieux ou entreposer leurs objets; ils ne peuvent pas installer un commerce dans un lieu ou leur activite peut porter prejudice aux droits du syndicat de copropriete.

Ma co-propriété est constituée de 6 appartements pour 5 propriétaires (l'un d'eux possède 2 appartements qu'il loue). 3 appartements sont occupés par leurs propriétaires et les 3 autres sont loués. Un co-propriétaire occupant a obtenu, lors de l'assemblée générale, les pouvoirs des 2 autres co-propriétaires dont les appartements sont loués. Notre co-propriétaire occupant se retrouve donc détenteur de pouvoirs correspondants à 4 appartements sur 6, soit bien plus que la majorité absolue. En a-t-il le droit légalement ? Quelles sont les actions à entreprendre envers le syndic dans ce cas là ? Ce co-propriétaire est président du conseil syndical, composé de lui-même et des 2 autres co-propriétaires occupants. L'assemblée a donné tous pouvoirs au conseil syndical pour prendre les décisions concernant les travaux à entreprendre dans l'immeuble. Cette majorité acquise lors de l'assemblée générale lui donne-t-elle la majorité dans le conseil syndical ? Le syndic ne réunit pas le conseil syndical pour prendre les décisions relatives aux travaux, en a-t-il le droit ? Quels sont nos moyens d'action ?

choisissez la gestion benevole, et meme cooperative. le coproprietaire peut avoir jusqu'a trois mandats en vertu de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965; par contre une telle concentration de pouvoirs releve d'incivilite. une delegation de pouvoir ne peut pas etre generale, en vertu de l'article 21 du decret du 17 mars 1967. le conseil syndical n'a aucun pouvoir executif; il conseille le syndic qui execute les decisions d'assemblee generale.

J'ai acheté un appartement en début d'année et le syndic me facture 470,00 FF de frais d'ouverture de compte appelés "honoraires de mutation".
Comme j'ai découvert votre site la semaine dernière, je leur ai envoyé la page où il est écrit que "ces frais sont injustifiés car ce sont des obligations definies par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 32 du decret du 17 mars 1967".
Pour réponse, j'ai reçu leur contrat sur lequel ces frais apparaissent comme suit:
*établissement compte prorata temporis acquéreur, ouverture de compte.
Ce contrat ayant été signé par un représentant de la copropriété, j'aimerais savoir si cela m'oblige à payer.
Je sais que ce n'est pas un montant énorme, mais j'ai d'autres problËmes avec ce syndic que j'essaie de rÈgler par moi-mÍme.

le contrat de syndic regit les relations entre le syndicat de copropriete, ayant la personnalite civile en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et le syndic professionnel soumis a la loi penale du 02 janvier 1970; il n'existe aucun contrat entre chaque coproprietaire et le dit syndic.
la dite loi penale oblige le syndic a tenir un mandat ecrit pour percevoir quelque somme que ce soit, faisant defaut dans les relations entre coproprietaire et syndic.
une plainte au procureur de la republique pourrait suffire si ces derniers n'avaient pas une tendance facile et facheuse a classer sans suite les affaires, sinon il faut porter plainte avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d'instruction, qui peuvent refuser d'informer, ou mieux, plus sur, une citation directe devant le tribunal correctionnel, equivalent de l'assignation devant le tribunal d'instance pour la procedure civile.

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