le syndic sans lien contractuel avec le syndicat de copropriete ne peut pas agir en recouvrement d'impayes.
la notion de syndic de fait, et celle de gestion d'affaire ne sont pas admises, selon l'Arret de la Troisieme Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 15 novembre 1995.
autre jurisprudence:
Arret de la Troisieme Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 03 juin 1987
Arret de la Troisieme Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 14 octobre 1987
Arret de la Troisieme Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 23 janvier 1991
Arret de la Cour d'Appel de Versailles, Premiere Chambre, Premiere Section, en date du 09 juillet 1992
Arret de la Cour d'Appel de Toulouse, Premiere Chambre, en date du 17 janvier 1994
la cession de fonds de commerce de syndic ou la mise en location-gerance de ce fonds ne peut pas impliquer ipso facto la substitution de l'acquereur du fonds ou du locataire gerant au syndic regulierement designe par l'assemblee generale, selon le TGI de Paris, refere, en date du 03 juillet 1997, et l'Arret de la Troisieme Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 18 novembre 1997.
l'article 18 de la meme loi est clair: seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblee generale peut seule autoriser, a la majorite prevue par l'article 25, une delegation de pouvoir a une fin determinee.
l'assemblee generale valablement convoqueepeut seule accepter la substitution ou non du syndic, ce qui revient a nommer un autre syndic.
ceci meme en cas de liquidation judiciaire du syndic regulierement nomme.
il ne peut pas y avoir substitution du mandataire du syndic; il doit y avoir decision expresse de l'assemblee generale.
la gestion d'une copropriete ne peut pas proceder de la gestion d'affaire selon l'Arret de la Troisieme Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 03 juin 1987 ou de la notion de syndic de fait selon l'Arret de la Troisieme Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 27 avril 1994.
la nullite du mandat entraine la nullite des actes accomplis par le dit syndic, sans necessite de contester les decisions d'assemblee generale dans le delai imparti par l'alinea 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, selon l'Arret de la Cour d'Appel de Paris, 23ieme Chambre A en date du 14 janvier 1998.
un syndic peut etre revoque pour faute professionnelle; la violation d'un texte juridique est un motif suffisant; ce qui n'empechera pas toute action en justice pour demander des reparations au prejudice subi.
la designation ou revocation est adoptee a la majorite des voix de tous les coproprietaires; si cette majorite n'est pas atteinte, alors une seconde assemblee generale est necessaire,et la decision sera prise a la majorite des voix des coproprietaires presents ou representes ( alinea 4 et 14 de la loi ).ceci implique que le mandat du syndic en cours ne soit pas termine, car " l'assemblee generale est convoquee par le syndic " ( alinea 2 de l'article 7 du decret ).
si le mandat du syndic est expire et s'il continue d'exercer la dite fonction, alors il est syndic de fait; de meme si une personne morale ou physique convoque une assemblee generale sans etre syndic du syndicat de copropriete concerne, elle est syndic de fait et l'assemblee generale est nulle; a noter que les agences immobilieres ont l'art de se faire passer pour syndic en employant le titre de syndic professionnel; ceci ne veut absolument rien dire et ne visent qu'a tromper les gens qui ignorent tout du droit de la copropriete; la fonction de syndic est obligatoirement liee a un syndicat de copropriete; ce ne peut etre qu'un abus de pouvoir.
La convocation d'une reunion de coproprietaires par une personne n'ayant pas la qualite de syndic ne donne aucune validite a une decision d'assemblee generale, rendant non necessaire l'action en contestation d'une decision d'assemblee generale definie par l'alinea 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, telle la decision de la Cour d'Appel de Paris 23ieme Chambre A en date du 14 janvier 1998.
La Cour de Cassation ne donne pas une valeur juridique a la notion de syndic de fait ( decision du 14 octobre 1987 ).
Une autre decision tout aussi interessante: Dans la decision de la Cour d'Appel de Paris, 23iéme Chambre, en date du 14 juin 1996, infirmant la decision du TGI de Paris, en date du 08 juillet 1994, l'absence d'habilitation pour convoquer une assemblee generale ne confere pas a cette derniere la validite; elle n'est qu'une reunion de coproprietaires; en consequence la loi du 10 juillet 1965 ne peut s'appliquer quant a la prescription decennale; une assemblee generale de copropriete est un acte grave d'un point de vue juridique, impliquant des consequences non moins importantes quant aux droits et obligations des parties concernees; des formalites s'imposent necessairement; le syndicat de copropriete, gere par le droit civil, etant plus proche du statut de l'association, assimile a une personne morale incapable majeur par la necessite d'un syndic pour le representer, il doit etre protege de l'invasion du droit des affaires qui gerent les entreprises agences immobilieres, privilegiant la rapidite et la simplification des procedures de gestion pouvant mener a des " affaires " passibles du droit penal.
cas du rachat d'une agence immobiliere par une societe financiere: Le commercial dynamique sera souvent encourage a la creation d'une agence immobiliere dont on lui fait miroiter les benefices importants, savoir des commissions 10% de la transaction; la gestion de copropriete assurera un revenu garanti par le contrat de syndic; ainsi se constitue un porte-feuille de copropriete; les difficultes ne tarderont pas a surgir pour cause de transactions insufisantes; de toute façon l'objectif est atteint, a savoir le porte-feuille de copropriete est constitue; les revenus garantis vont interesser la societe financiere qui rachetera l'agence immobiliere; ces societes financieres ont un endettement important leur permettant de se constituer un patrimoine immobilier de loisir ou de residence principale ou les deux combinees.
Or le contrat de syndic est un accord ou les parties en presence sont bien definies; par la vente une des parties changent; parmi les droits et obligations existe une regle, la liberte de choix des contractants; serait-elle mis a mal par le pouvoir de l'argent ? La consequence ne peut etre que la destruction du lien juridique avec l'ancien proprietaire de l'agence immobiliere et l'absence de lien juridique avec le nouvel acquereur.
il existe une decision judiciaire, un refere devant le Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 03 juillet 1997, a savoir la cession de patrimoine d'une agence immobiliere lors d'une liquidation judiciaire est totalement independante du contrat avec le syndicat de copropriete.
meme dans le cas de location gerance d'un fonds de commerce d'agence immobiliere la substitution d'un syndic est prohibee par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 la designation appartiend a la seule assemblee generale; telle est la decision de la Cour de Cassation Troisieme Chambre Civile en date du 18 novembre 1997.>br>
En consequence d'une nomination non reguliere le syndic de fait n'a aucune capacite pour representer le syndicat de copropriete, en particulier pour le recouvrement de charges; telle est la decision de la Cour de Cassation Troisieme Chambre Civile en date du 15 novembre 1995.
Le syndic de fait ayant percu des honoraires indus ou toutes sommes destinees au syndicat de copropriete dont il n'a aucun mandat peut etre poursuivi pour escroquerie dans une plainte contre X avec constitution de partie civile deposee aupres du doyen des juges d'instruction; il en est de meme pour les frais de relance qui n'ont aucune justification juridique; pour la redaction de la plainte consulter http://perso.wanadoo.fr/justice.citoyenne/justice.droit.
La decision de la cour d'Appel de Paris, 23 ieme Chambre A, en date du 14 janvier 1998, a reconnu la nullite du mandat de syndic en absence de contestation de decision d'assemblee generale en relation a l'alinea 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
en effet cette clause ne vaut que pour le contenu des decisions; quant a la formalite d'ordre public qui n'a pas ete respectee, elle entraine ipso facto une nullite d'office de la decision comme si elle n'avait jamais existee.
en particulier si un syndic de fait, sans qualite, convoque une assemblee generale, du fait de la nullite de cette convocation celle-ci genere ipso facto une nullite de toutes les decisions. Le cas est frequemment rencontre sans qu'on n'y prete garde a priori; aussi une tres grande vigilance est recommande en l'examen de cette situation qui mene a un delit d'usage de titre sans qualite pour la personne qui a commis cet acte; les agences immobilieres sont passees maitres en l'exercice de ce delit.