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les impayes de charge

quand la faute initiale n'est pas imputable au coproprietaire en difficulte de paiement, en consequence d'un locataire mauvais payeur ou/et d'un syndic professionnel incompetent, commetant au moins une faute professionnelle, et ils sont nombreux a les commettre, le coproprietaire peut demander le benefice des articles suivants, a savoir
article 1244 du code civil
le debiteur ne peut forcer le creancier a recevoir en partie le paiement d'une dette, meme divisible.
article 1244 - 1 du code civil
toutefois, compte tenu de la situation du debiteur et en consideration des besoins du creancier, le juge peut, dans la limite de deux annees, reporter ou echelonner le paiement des sommes dues.
par decision speciale et motivee, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux echeances reportees porteront interet a un taux reduit qui ne peut etre inferieur au taux legal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
en outre, il peut subordonner ces mesures a l'accomplissement, par le debiteur, d'actes propres a faciliter ou a garantir le paiement de la dette.
les dispositions du present article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments.
article 1244 - 2 du code civil
la decision du juge, prise en application de l'article 1244 - 1, suspend les procedures d'execution qui auraient ete engagees par le creancier. Les majorations d'interets ou les penalites encouruesa raison du retardcessent d'etre dues pendant le delai fixe par le juge.
article 1244 - 3 du code civil
toute stipulation contraire aux dispositions des articles 1244 - 1 et 1244 - 2 est reputee non ecrite.

article 10 de la loi du 10 juillet 1965 " chaque coproprietaire personne physique ou morale a obligation de participer aux charges de copropriete."

article 19 de la dite loi " les creances de toute nature du syndicat a l'encontre de chaque coproprietaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement definitif, garanties par une hypotheque legale sur son lot. l'hypotheque peut etre inscrite apres mise en demeure restee infructueuse d'avoir a payer une dette devenue exigible.
le syndic a qualite pour faire inscrire cette hypotheque au profit du syndicat. aucune inscription ou inscription complementaire ne peut etre requise pour des creances exigibles depuis plus de cinq ans.
les creances visees a l'alinea 1 beneficient, en outre, du privilege prevu par l'article 2102 alinea 1 du code civil en faveur du bailleur. ce privilege porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublee.
dans ce dernier cas, il est reporte sur les loyers dus par le locataire."

le privilege du syndicat de copropriete
la loi du 21 juillet 1994 a cree un privilege immobilier au benefice du syndicat de copropriete auquel il donne une preference sur le prix de vente.
les sommes prises en compte sont
- l'annee civile courante: le syndicat est prefere au vendeur et au preteur de deniers ( banque ).
- les quatre dernieres annees: idem pour les deux premieres annees; pour les deux suivantes il y a egalite.
- au-dela l'hypotheque legale prend le relais, apres inscription, regulierement actualisee et primee par les hypotheques inscrites anterieurement.
le syndic engage sa responsabilite s'il neglige une telle demarche; il n'y a aucun souci pour le syndic benevole couvert par l'assurance responsabilite civile de l'ANCC que celle-ci lui propose.

la loi du 21 juillet 1994 autorise les OPAC et SA HLM specialiste du locatif a intervenir dans les coproprietes en difficulte en tant que syndic dans le cadre du systeme de redressement judiciaire institue par la dite loi; c'est mieux que les administrateurs judiciaires qui ont des relations avec les agences immobilieres. Les cooperatives HLM specialiste en accession a la copropriete peuvent etre prestataire de service pour les syndicats cooperatifs de copropriete.

procedure - l'injonction de payer est une procedure qui permet la reconnaissance judiciaire d'une dette, evitant en particulier que les frais d'huissier soient a la charge du syndicat de copropriete; elle est d'un cout nul ou reduit pour chaque partie en presence, afin de trouver une solution amiable avec le coproprietaire qui a des difficultes, en procedant a une analyse approfondie de la situation financiere du coproprietaire.